一(yī)個朋友出差來杭州，聊天時讨論起房地産行業趨勢，他提醒我(wǒ)(wǒ)關注商(shāng)業地産領域，認爲商(shāng)業地産積聚了嚴重的泡沫，并可能會最早破裂---他的提醒對我(wǒ)(wǒ)頗有觸動，我(wǒ)(wǒ)之前對房地産領域的描述過于一(yī)般化，忽視了分(fēn)層市場的不同表現形式，可見不同的人對信息各有盲點和敏感點，認知(zhī)過程必然包括了偏見和謬誤。

如果把房地産行業類分(fēn)成商(shāng)業地産和住宅類地産，基于一(yī)些顯而易見的理由，前者的泡沫實質上會比後者的泡沫更加嚴重，這個結論可以從土地出讓機制，商(shāng)業形态變遷以及經濟結構等角度來分(fēn)析推演。

   （國内房地産區域分(fēn)化明顯，溫州房價大(dà)幅下(xià)降，但成交量仍不理想，不少開(kāi)發商(shāng)和投資(zī)者逐漸把目光投向了商(shāng)鋪、寫字樓等商(shāng)業地産。東方IC供圖。）

居住類地産的土地出讓機制相對比較成熟，土地招拍挂機制會想到透明和規範，但商(shāng)業地産的土地出讓，顯然和地方政府的區域規劃，招商(shāng)引資(zī)任務，商(shāng)業格局改造，城市形象提升等考量緊密相關，因此商(shāng)業地産的土地出讓過程反映了更強烈的地方政府色彩，這其中(zhōng)大(dà)量的灰色空間不僅僅表現爲官場腐敗，更重要的是反映地方官僚好大(dà)喜功的政治偏好。在這種背景下(xià)，土地價格往往可以以各種名目折讓，不反映正常的市場信号。

   值得一(yī)提的是，在開(kāi)發商(shāng)和地方政府的積極運作之下(xià)，事實上還有很多與此相類似瞞天過海的土地出讓方式。這其中(zhōng)包括旅遊地産，教育地産，科技地産，文化藝術等等名目，都是開(kāi)發商(shāng)制造概念，和地方政府巧妙勾兌，其核心目的都是爲了以更低廉的價格獲得土地。如果運氣不錯，有些項目也可以做得風生(shēng)水起的，但是大(dà)多數類似項目，都是變相的侵占原土地所有人的利益。土地這種基本要素的管控和價格扭曲是諸多地産亂象的根源。

   在上述土地出讓機制驅動下(xià)，商(shāng)業地産的泡沫被快速吹大(dà)。根據有關研究，2008年以來，商(shāng)業地産投資(zī)一(yī)直保持15%以上的增速，特别是2010年住宅領域限購、限貸政策實施後，商(shāng)業地産增速達到了30%，高于房地産行業投資(zī)平均增速；2011年商(shāng)業地産投資(zī)達到7424億元，同比增長31%；2012年商(shāng)業地産投資(zī)略有放(fàng)緩，但增幅依然達到25%，2013年及未來相當長的一(yī)段時期，将是我(wǒ)(wǒ)國商(shāng)業地産前所未有的、一(yī)撥接一(yī)撥的供應高峰期（《證券時報》 李宇嘉）。

   溫州商(shāng)業地産泡沫已經形同破裂，而商(shāng)業地産泡沫的主要推手，就是地方官僚雄心勃勃的政策偏好。根據網絡上資(zī)料，2011年溫州市委市政府劃定了一(yī)個“溫州大(dà)都市的宏偉藍(lán)圖”，2011年出台的《溫州市城市商(shāng)業網點規劃(2010-2020)》，溫州規劃了5個城市級商(shāng)業中(zhōng)心、10條特色商(shāng)業街、20個城市綜合體(tǐ)。這種不顧需求端的規律，通過壓低要素價格來達成交易的方式必然刺激額外(wài)的供應，導緻更多資(zī)本追逐其中(zhōng)，這是商(shāng)業地産泡沫的根源之一(yī)。

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